El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, entra en vigor este jueves, 1 de octubre. Entre sus cambios, define qué justifica un alquiler de vivienda temporal y extiende parte de las reglas de vivienda a los contratos por habitaciones. Para quien firme o gestione un alquiler de este tipo, el motivo de la temporalidad deberá figurar en el contrato y poder acreditarse.

La norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Considera temporal el alquiler que atiende una necesidad de vivienda mientras la persona arrendataria está desplazada de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El nombre que las partes den al contrato no sustituye ese motivo: el documento debe preverlo expresamente y el arrendador carga con probar que existe.

La causa debe constar en el contrato

La nueva redacción exige que el contrato explique por qué el desplazamiento es temporal. La causa ha de ser real y acreditable. Si no se incluye debidamente, el arrendamiento pierde su naturaleza temporal y queda sometido al régimen de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde la formalización del contrato.

Ese cambio importa cuando un alquiler se presenta como una estancia limitada, pero el acuerdo no explica qué necesidad temporal cubre. La duración pactada, por sí sola, no prueba que exista una causa. Tampoco basta con llamar al documento de temporada si falta el motivo que la ley exige. La clasificación puede afectar al plazo mínimo y al régimen de prórrogas aplicables.

El texto atribuye la carga de acreditar la causa al arrendador. Para las partes, una revisión práctica consiste en comprobar que el contrato describa el motivo concreto del desplazamiento y la duración prevista en relación con ese motivo. La norma exige que la causa pueda acreditarse, pero no establece una lista cerrada de documentos válida para todos los supuestos.

Qué duración admite un contrato temporal

Las partes podrán pactar el plazo, pero el arrendamiento temporal de vivienda deberá superar los treinta y un días. Como regla general, no excederá de doce meses y su duración deberá guardar relación con el motivo del desplazamiento. Si al terminar el plazo continúa la causa que justificó la temporalidad, las partes podrán acordar expresamente una prórroga. La suma de los periodos no deberá superar doce meses como regla general, salvo que la causa persista.

La ley también establece cuándo una sucesión deja de encajar en la modalidad temporal. Si el contrato supera doce meses sin que lo justifique la causa o se formalizan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes para la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual. En ese supuesto se aplican desde el inicio el plazo mínimo y las prórrogas previstos para ese tipo de arrendamiento.

No es una regla que convierta automáticamente cualquier contrato largo o renovado en habitual. El texto vincula esa consecuencia a la falta de justificación de la causa en el primer supuesto, o a una cadena superior a dos contratos consecutivos con la misma persona arrendataria y sobre la misma vivienda en el segundo.

Las habitaciones también quedan sujetas a límites

La LAU pasa a incluir el alquiler parcial de una habitación o estancia tanto cuando cubre una necesidad de vivienda habitual como cuando responde a una necesidad temporal. La regulación incorpora una protección para evitar que la división de un piso en varios contratos haga que la renta total supere el importe de alquilar la vivienda entera.

Si hay varios contratos por habitaciones vigentes al mismo tiempo en una misma vivienda, la suma de sus rentas no podrá exceder el alquiler unitario de todo el inmueble. Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato de la vivienda completa o, si se alquila por habitaciones, la suma de esas rentas deberá respetar también los límites legales aplicables en esa zona.

La norma excluye de estas reglas la cesión de habitaciones sin ánimo de lucro por entidades del tercer sector en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables, durante el periodo del programa. Además, deja a salvo las normas autonómicas sobre arrendamientos temporales y habitaciones dictadas dentro de las competencias de cada comunidad.

El decreto tiene fuerza de ley, pero debe pasar por el Congreso

La disposición final del Real Decreto-ley 26/2026 fija su entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación, por lo que estas modificaciones empiezan a regir el 1 de octubre. Al tratarse de un decreto-ley, el Congreso debe debatir y votar su convalidación o derogación en los treinta días siguientes, conforme al artículo 86 de la Constitución.

La nueva regulación permite distinguir un alquiler temporal por la necesidad que cubre y por lo que el contrato deja por escrito. Para revisar un acuerdo, los puntos concretos son la causa, el plazo y, en un piso alquilado por estancias, la suma de las rentas simultáneas. La decisión de cómo se aplica a una situación particular puede depender de las condiciones del contrato y de las pruebas disponibles.