El precio de la vivienda libre en España aumentó un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, según los datos definitivos publicados por el Instituto Nacional de Estadística el 7 de septiembre. La tasa se moderó siete décimas respecto al primer trimestre, pero siguió en niveles de dos dígitos. La vivienda de segunda mano volvió a ser el principal motor del encarecimiento, con un avance anual del 12,9 %, frente al 7,4 % de la obra nueva.

La diferencia entre las tasas anuales de la vivienda usada y la nueva fue de 5,5 puntos porcentuales. Esa brecha ayuda a interpretar el mercado: la presión no se concentra únicamente en promociones recién construidas, sino que alcanza con más intensidad al parque existente, que representa la mayor parte de las operaciones. El índice no mide alquileres ni el precio de oferta de los portales inmobiliarios; registra la evolución de las compraventas de vivienda libre adquirida por los hogares.

Los precios siguen subiendo trimestre a trimestre

Entre abril y junio de 2026, el índice general creció un 3,4 % respecto a los tres primeros meses del año. La vivienda nueva avanzó un 1,0 % en términos trimestrales, mientras que la usada subió un 3,7 %. La moderación de algunas tasas anuales no significa que los precios hayan bajado: indica que el ritmo interanual fue algo menor, mientras el nivel de precios volvió a aumentar frente al trimestre anterior.

Esta diferencia entre tasa y nivel es esencial para evitar una lectura equivocada. Un crecimiento anual del 12,2 % después de un 12,9 % representa desaceleración, pero no abaratamiento. Para que el índice mostrara una caída de precios tendría que registrar una variación negativa en la comparación correspondiente. El dato trimestral positivo confirma que las compraventas contabilizadas durante el segundo trimestre mantuvieron la presión alcista.

El INE utiliza registros administrativos y cubre alrededor del 95 % de las compraventas del trimestre. La estadística ajusta los cambios en la composición y la calidad de las viviendas adquiridas mediante un método que combina estratificación y regresión. Eso permite comparar periodos sin confundir por completo una variación de precios con el hecho de que en un trimestre se vendan casas de características distintas.

Todas las comunidades registran aumentos

Las tasas anuales fueron positivas en todas las comunidades y ciudades autónomas. Ceuta encabezó la clasificación con un 15,2 %, seguida de Asturias, con un 15,0 %, y Castilla y León, con un 14,8 %. En el extremo inferior se situaron Navarra, con un 9,5 %, el País Vasco, con un 10,0 %, y Cataluña, con un 10,1 %. Incluso los territorios con los incrementos más contenidos mantuvieron tasas elevadas.

El resultado dibuja un fenómeno extendido y no una subida concentrada en dos o tres grandes capitales. Las diferencias territoriales siguen siendo relevantes, pero ninguna comunidad presentó una variación anual negativa. Madrid registró un 12,9 % y la Comunitat Valenciana un 13,0 %, muy cerca de la media nacional del 12,2 %, mientras Galicia alcanzó también el 12,9 % y Andalucía quedó en el 11,9 %.

Las tasas autonómicas no equivalen al precio absoluto de una vivienda. Una comunidad puede tener un porcentaje de crecimiento superior y, aun así, partir de un precio por metro cuadrado menor que otra. El índice sirve para medir cuánto cambia el nivel de precios de las (compraventas), no para comparar directamente cuánto cuesta una casa concreta en cada territorio. Para una decisión individual siguen siendo necesarios datos de municipio, barrio, tamaño, estado y tipo de inmueble.

Qué explica la distancia entre vivienda nueva y usada

La obra nueva se encareció un 7,4 % interanual, una tasa considerable, pero bastante inferior al 12,9 % de la segunda mano. El menor avance relativo puede responder a una combinación de oferta, composición de las ventas y base de comparación. El IPV por sí solo no atribuye causas. Sí permite afirmar que, en el segundo trimestre, la subida observada fue más intensa en las viviendas usadas.

El peso del mercado de segunda mano amplifica la relevancia de ese dato para los hogares. En muchas ciudades y municipios, la oferta disponible se concentra en inmuebles existentes, mientras la promoción nueva es más limitada o se localiza en zonas concretas. Una presión más fuerte sobre la vivienda usada puede trasladarse a una parte amplia de quienes buscan comprar, aunque la experiencia individual varíe mucho según la ubicación.

La estadística tampoco permite concluir cuánto ha aumentado una vivienda específica. El índice resume operaciones de todo el país y corrige diferencias de composición, pero cada inmueble tiene factores propios. Orientación, eficiencia energética, estado de conservación, ascensor, servicios cercanos y disponibilidad de financiación influyen en el precio final. El 12,2 % nacional es una medida agregada, no una regla para tasar una casa.

Una moderación insuficiente para hablar de alivio

La tasa general bajó desde el 12,9 % del primer trimestre al 12,2 % del segundo. La vivienda nueva redujo su crecimiento anual desde el 9,1 % hasta el 7,4 %, y la usada pasó del 13,5 % al 12,9 %. Los tres indicadores se moderaron, pero permanecieron en positivo y el índice trimestral volvió a avanzar.

Para compradores potenciales, el dato refleja un mercado que continúa encareciéndose. Para propietarios, confirma la revalorización agregada, aunque no garantiza el mismo resultado para cualquier inmueble. Y para las políticas públicas, subraya que la tensión alcanza al conjunto del territorio y, sobre todo, al parque de segunda mano.

La siguiente lectura útil será comprobar si la moderación se consolida durante el tercer trimestre de 2026. Un solo trimestre no define una tendencia nueva. El balance del segundo trimestre es claro: el crecimiento pierde algo de velocidad, pero los precios no retroceden y la vivienda usada mantiene la mayor presión alcista.